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Aval ICO para la primera vivienda: requisitos, límites y cómo solicitarlo

Por Equipo Hogar Meta · Actualizado el 29 de octubre de 2026

El aval ICO para la primera vivienda permite que el banco te preste hasta el 100 % del precio de compra: el Estado avala la parte que normalmente pondrías de entrada (hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor). Pueden pedirlo los menores de 36 años y las familias con hijos menores, con ingresos y patrimonio limitados, y se tramita solo a través de un banco adherido hasta el 31 de diciembre de 2027. Lo que no cubre son los impuestos y gastos de la compra, que siguen saliendo de tu bolsillo.

1. Qué es el aval ICO y qué cubre exactamente

Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El 20 % restante, más los gastos, es la «entrada» que frena a la mayoría de compradores jóvenes. La Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda, gestionada por el ICO con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, cubre ese tramo: el Estado garantiza ante el banco una parte del préstamo para que este acepte prestar por encima del 80 %.

• Porcentaje avalado: hasta el 20 % del préstamo; hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior.
• Resultado práctico: el préstamo puede llegar a igualar el precio de compra (o la tasación, si es menor).
• Coste: gratuito para el comprador. El banco no puede cobrarte comisión por el aval.
• Duración: el aval cubre los primeros 10 años de la hipoteca, que es cuando el riesgo para el banco es mayor.
• Lo que no cubre: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación. Esos gastos rondan el 8-13 % del precio según la comunidad.

Si quieres ver cómo encaja el aval con el resto de opciones de financiación para menores de 36, lo explicamos en la guía de hipoteca joven: requisitos, aval ICO y bancos. Aquí nos centramos en los requisitos exactos y en cómo pedirlo sin que te lo denieguen.

2. Requisitos para pedir el aval ICO en 2026

La adenda al convenio entre el Ministerio y el ICO, publicada en el BOE el 2 de julio de 2026 (BOE-A-2026-14404), prorrogó la línea hasta el 31 de diciembre de 2027, subió el patrimonio máximo a 150.000 € y permitió elevar los límites de ingresos en las provincias más caras. Estos son los requisitos que te pedirá el banco:

• Edad: no haber cumplido 36 años en la fecha de firma de la hipoteca. Si tienes hijos menores a cargo, no hay límite de edad.
• Primera vivienda: no ser propietario de otra vivienda (hay excepciones, como haberla heredado en parte, haberla perdido en un divorcio o que no sea accesible por discapacidad).
• Residencia: haber residido en España de forma legal y continuada durante los dos años anteriores a la solicitud.
• Uso: la vivienda debe ser tu residencia habitual y permanente. No vale para segunda residencia ni para alquilar.
• Ingresos: por debajo del límite de tu provincia (tabla siguiente).
• Patrimonio neto: máximo de 150.000 € por solicitante, acreditado con declaración responsable.
• Precio de la vivienda: por debajo del máximo de tu comunidad autónoma.
• Necesidad real: la hipoteca debe superar el 80 % del menor valor entre precio y tasación. Si ya tienes ahorrado el 20 %, el aval no aplica.
• Solvencia: el banco estudia tu capacidad de pago con sus criterios habituales. El aval no obliga al banco a concederte la hipoteca.

3. Límite de ingresos por provincia

El límite se calcula sobre el IPREM (8.400 € anuales en 14 pagas en 2026) y es individual: en una compra a dos, cada uno tiene su propio límite y la suma de ingresos no puede superar la suma de los límites. Desde junio de 2026 queda así:

Con hijos menores, el límite sube 0,3 veces el IPREM (2.520 €) por cada uno. En familias monoparentales puede incrementarse hasta un 70 %. Ejemplo: en una provincia con límite general, una familia con dos hijos pasa de 37.800 € a 42.840 €.

4. Precio máximo de la vivienda por comunidad

Además de tus ingresos, la vivienda tiene un tope de precio de compraventa (sin impuestos). Estos son los límites fijados por la Comisión de Seguimiento de la línea y vigentes según la información publicada por las entidades adheridas:

En zonas caras como la capital de Madrid, Barcelona o Palma estos topes dejan fuera buena parte de la oferta de pisos de dos y tres dormitorios. Antes de visitar, filtra en los portales por debajo del límite; te explicamos cómo hacerlo en cómo buscar piso con alertas que funcionan.

5. Ejemplo con números: con y sin aval

Pareja de 31 y 33 años que compra en Zaragoza un piso de 220.000 € tasado en 225.000 €. Ingresos brutos: 30.000 € y 26.000 € (límite de 46.200 € cada uno en Zaragoza, así que cumplen). Hipoteca a 30 años con un tipo fijo orientativo del 2,75 % TIN; tu oferta real dependerá del banco y de tu perfil.

El aval adelanta la compra varios años, pero tiene un coste: unos 180 € más al mes y alrededor de 20.700 € más de intereses a lo largo del préstamo. Con unos ingresos netos de unos 3.650 € al mes entre los dos, la cuota supone en torno al 25 % de sus ingresos, por debajo del 30-35 % que suelen aceptar los bancos. La cifra de impuestos y gastos cambia mucho según la comunidad y las bonificaciones por edad; calcula la tuya con la calculadora de gastos de compra o consulta la tabla del ITP por comunidades.

6. Cómo solicitar el aval ICO paso a paso

No se pide al ICO ni al Ministerio: todo el trámite lo hace el banco que te concede la hipoteca.

• 1. Comprueba los tres topes antes de buscar: edad o hijos, ingresos de tu provincia y precio máximo de tu comunidad.
• 2. Prepara la documentación: DNI o NIE, empadronamiento, últimas nóminas y declaración de la renta (o, si eres autónomo, declaraciones trimestrales), vida laboral, declaración responsable de patrimonio, autorizaciones para consultar la CIRBE y tus datos fiscales, y el contrato de arras o de reserva cuando lo tengas.
• 3. Pide oferta en al menos tres entidades adheridas y di desde el primer momento que quieres operar con el aval ICO. Hay más de 60 entidades en la línea (grandes bancos, bancos regionales y cajas rurales); la lista actualizada está en la web del ICO.
• 4. El banco analiza tu solvencia y, si te aprueba, solicita el aval. El ICO comprueba los requisitos de la línea.
• 5. Tasación y FEIN: recibirás la ficha europea de información normalizada con las condiciones. Compara TAE y vinculaciones, no solo el tipo.
• 6. Firma en notaría: el aval queda incorporado a la hipoteca.

Cuenta con 4-8 semanas desde que entregas la documentación hasta la firma. Fija un plazo de arras que lo permita y, si puedes, incluye una cláusula que te devuelva la señal si no te conceden la financiación.

7. Errores que hacen que te denieguen el aval

• Firmar arras sin preaprobación. El aval no garantiza la hipoteca; si el banco te rechaza por solvencia, puedes perder la señal.
• Calcular los ingresos en neto. El límite se mide en ingresos brutos de la declaración de la renta.
• Olvidar los gastos. Muchos compradores llegan sin el 10-12 % para impuestos y notaría. Revisa cuánto dinero necesitas ahorrado.
• Cumplir 36 años antes de firmar. La edad cuenta en la fecha de la escritura, no en la de solicitud.
• Tasación por debajo del precio. El banco financia sobre el menor de los dos valores; la diferencia la pones tú.
• Deudas previas o contratos muy recientes. Préstamos personales o un periodo de prueba en curso reducen tus opciones aunque cumplas los requisitos de la línea.

8. Aval ICO o aval autonómico: cuál conviene

Varias comunidades tienen sus propios programas, que en algunos casos son compatibles con el estatal o ofrecen condiciones mejores. Madrid tiene Mi Primera Vivienda, pensado para menores de 40 años, y la Junta de Andalucía avala hasta el 95 % del precio con su propio programa. Los detalles están en nuestras guías de comprar vivienda en Madrid y comprar vivienda en Cataluña.

• Si superas los límites del ICO (por ejemplo, tienes entre 36 y 40 años sin hijos), mira primero el programa de tu comunidad.
• Si cumples ambos, pide al banco que compare las dos ofertas: tipo, vinculaciones y porcentaje financiado.
• Si tu vivienda tiene certificado D o mejor, el ICO puede cubrir hasta el 25 %, lo que da algo más de margen si la tasación sale justa.

Antes de firmar, revisa también el estado del piso con nuestro checklist para la visita: con una hipoteca al 100 % no te quedará colchón para reparaciones inesperadas.

Preguntas frecuentes

Sigue leyendo

Información general actualizada a 26 de octubre de 2026 a partir del convenio MIVAU-ICO y su adenda (BOE-A-2026-14404). Los límites de precio y de ingresos pueden actualizarse: confirma los vigentes con tu banco. El ejemplo de cuota usa un tipo orientativo. No sustituye el asesoramiento de un profesional.