Hogar Meta
Comprar · 10 min de lectura
Comprar vivienda en Andalucía: impuestos, ayudas y gastos reales en 2026
Comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía cuesta, además del precio, alrededor de un 8 % en impuestos y gastos: el ITP general es del 7 %, baja al 6 % si la vivienda habitual no supera 150.000 € y al 3,5 % para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y otros colectivos que cumplan los límites de valor. En obra nueva pagas un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD. A eso se suma el aval de la Junta (Garantía Vivienda Andalucía), que permite a menores de 40 años financiar hasta el 95 % del precio.
1. Impuestos al comprar vivienda en Andalucía en 2026
Andalucía regula sus tipos en la Ley 5/2021 de tributos cedidos, con las modificaciones posteriores. Lo que pagas depende de si la vivienda es usada (ITP) o nueva comprada al promotor (IVA + AJD), del valor y de tu situación personal. Estos son los tipos vigentes en octubre de 2026 para la compra de vivienda habitual:
| Supuesto | Vivienda usada (ITP) | Obra nueva (AJD, además del 10 % de IVA) | Valor máximo de la vivienda |
|---|---|---|---|
| Tipo general | 7 % | 1,2 % | Sin límite |
| Vivienda habitual de valor reducido | 6 % | 1,2 % (algunas guías citan un 1 %; confírmalo en la notaría) | 150.000 € |
| Menores de 35 años | 3,5 % | 0,3 % | 150.000 € |
| Víctimas de violencia de género o terrorismo | 3,5 % | 0,3 % | 150.000 € |
| Municipios en riesgo de despoblación | 3,5 % | Consultar | 150.000 € |
| Familia numerosa o discapacidad ≥ 33 % (comprador o miembro de la unidad familiar) | 3,5 % | 0,1 % | 250.000 € |
Tres detalles que cambian la cuenta y que muchas guías no explican:
- La base no es solo el precio. El impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, pagas sobre el valor de referencia. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras.
- En pareja basta con uno. En matrimonios y parejas de hecho, el requisito de edad o de discapacidad se cumple si lo reúne uno de los dos, siempre que la vivienda sea la habitual de ambos.
- Hay que mantenerlo. Si dejas de destinarla a vivienda habitual antes de tiempo, Hacienda andaluza te reclamará la diferencia hasta el 7 % más intereses de demora.
El ITP se liquida con el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Si quieres comparar con otras regiones, en nuestra tabla de ITP por comunidades autónomas tienes todos los tipos.
2. Cambios anunciados para 2027
En septiembre de 2026 la Junta anunció, dentro del proyecto de presupuestos para 2027, una nueva rebaja: el tipo general del ITP pasaría del 7 % al 6,75 %, y los límites de valor para los tipos reducidos subirían de 150.000 a 200.000 € (6 % y 3,5 %) y de 250.000 a 300.000 € para familias numerosas y personas con discapacidad. La intención declarada es seguir bajando un cuarto de punto al año hasta el 6 %.
Ojo: a fecha de este artículo son anuncios, no normativa publicada en el BOJA. Si firmas en 2026 se aplican los tipos de la tabla anterior. Si tu compra está en el límite (por ejemplo, un piso de 180.000 € y tienes menos de 35 años), merece la pena seguir la tramitación de la ley de presupuestos: la diferencia entre el 7 % y el 3,5 % en ese piso son 6.300 €.
3. Ayudas para comprar vivienda en Andalucía
Además de los tipos reducidos, hay tres apoyos que conviene revisar antes de pedir la hipoteca:
| Ayuda | Para quién | Qué aporta | Límites principales |
|---|---|---|---|
| Garantía Vivienda Andalucía (aval de la Junta) | Hasta 40 años, empadronados en Andalucía, sin otra vivienda en propiedad | La Junta avala la parte del préstamo por encima del 80 %; hipoteca de hasta el 95 % del precio | Precio máximo 295.240 € (354.288 € con calificación energética A o B) |
| Aval ICO estatal | Menores de 36 años y familias con hijos menores, con límites de ingresos | Aval de hasta el 20 % del préstamo | Precio máximo y renta según comunidad |
| Deducción autonómica en el IRPF | Menores de 35 años o compradores de vivienda protegida | Deducción del 6 % de lo pagado cada año (manual de Renta 2025 de la AEAT) | Base máxima 9.040 €/año; base imponible de hasta 25.000 € (30.000 € en conjunta) |
El aval autonómico se tramita directamente en el banco, que es quien aprueba la hipoteca. En 2026 trabajan con él, entre otras, Caja Rural del Sur, CaixaBank, Unicaja, Cajamar y Kutxabank (Cajasur); Banco Santander dejó de tramitar nuevas solicitudes en febrero de 2026. La lista cambia, así que pregunta en tu oficina antes de empezar. La Junta amplió la dotación del programa hasta 80 millones de euros y más de 3.000 jóvenes lo han usado desde 2024.
El aval autonómico y el del ICO no suelen combinarse en la misma operación: el banco aplicará uno u otro. En nuestra guía de la hipoteca joven explicamos cómo funciona el aval ICO, qué bancos lo ofrecen y qué cuota sale con cada opción.
4. Precio de la vivienda en Andalucía: cuánto cuesta el m²
Según el informe de idealista de septiembre de 2026, la vivienda usada en Andalucía se anuncia a una media de 2.952 €/m², un 10 % más que hace un año y en máximos de su serie. Las diferencias entre provincias son enormes:
| Provincia | Precio medio (€/m²) | Variación anual | Piso de 80 m² |
|---|---|---|---|
| Málaga | 4.317 | +6,6 % | ≈ 345.000 € |
| Cádiz | 2.539 | +9,9 % | ≈ 203.000 € |
| Sevilla | 2.080 | +14,7 % | ≈ 166.000 € |
| Granada | 1.890 | +13,0 % | ≈ 151.000 € |
| Huelva | 1.817 | +11,6 % | ≈ 145.000 € |
| Almería | 1.673 | +14,3 % | ≈ 134.000 € |
| Córdoba | 1.420 | +9,3 % | ≈ 114.000 € |
| Jaén | 879 | +3,1 % | ≈ 70.000 € |
En las capitales el precio sube: Sevilla ciudad está en 2.933 €/m² (+10,4 % anual, con Centro, Los Remedios y Triana por encima de 3.800 €/m²) y Málaga ciudad en 3.969 €/m² (+4,1 %). Son precios de oferta: el precio de cierre suele quedar algo por debajo, y la diferencia se negocia. Lo práctico es cruzar este dato con el valor de referencia del Catastro y con las ventas recientes de tu calle.
La consecuencia fiscal es clara: en Jaén, Córdoba o buena parte de Almería y Huelva es fácil encontrar viviendas por debajo de 150.000 € y aprovechar el 3,5 %; en Málaga, la costa de Cádiz o el centro de Sevilla casi nunca.
5. Ejemplo real: comprar un piso en Sevilla capital
Supongamos un piso usado de 80 m² en Sevilla capital por 235.000 €, comprado como vivienda habitual por una pareja de 32 y 34 años con hipoteca. Como supera los 150.000 €, no pueden aplicar el 3,5 % y pagan el tipo general:
| Concepto | Sin aval (hipoteca al 80 %) | Con aval de la Junta (hipoteca al 95 %) |
|---|---|---|
| Entrada | 47.000 € | 11.750 € |
| ITP (7 % de 235.000 €) | 16.450 € | 16.450 € |
| Notaría (compraventa) | ≈ 800 € | ≈ 800 € |
| Registro de la Propiedad | ≈ 550 € | ≈ 550 € |
| Gestoría | ≈ 350 € | ≈ 350 € |
| Tasación | ≈ 300 € | ≈ 300 € |
| Ahorro necesario | ≈ 65.450 € | ≈ 30.200 € |
Los gastos de la hipoteca (notaría y registro del préstamo, AJD y gestoría) los paga el banco desde 2019; tú solo pagas la tasación y, si lo hay, el seguro de hogar. Con el aval, la cuota mensual sube porque pides 223.250 € en lugar de 188.000 €: a 30 años y un 2,8 % fijo, pasarías de unos 773 € a unos 917 € al mes.
Ahora el mismo cálculo con un piso de 140.000 € en Córdoba capital para un comprador de 30 años: pagaría un 3,5 % de ITP, es decir, 4.900 € en lugar de 9.800 €. El ahorro fiscal es de 4.900 €, casi lo mismo que todos los demás gastos de compra juntos. Para hacer tu propia cuenta con otro precio, usa la calculadora de gastos de compra.
¿Estás buscando piso en Andalucía? Dinos qué vivienda buscas y te avisaremos cuando encontremos una que encaje.
Contar qué busco6. Obra nueva en Andalucía: IVA, AJD y vivienda protegida
Si compras directamente al promotor no pagas ITP, sino un 10 % de IVA (un 4 % si es vivienda protegida de régimen especial) y el AJD sobre la escritura: un 1,2 % con carácter general, un 0,3 % para menores de 35 años y un 0,1 % para familias numerosas o con discapacidad, siempre con los límites de valor de la tabla del apartado 1.
En un piso nuevo de 260.000 € en el área metropolitana de Sevilla o Málaga, el IVA son 26.000 € y el AJD 3.120 €: unos 29.100 € en impuestos, frente a los 18.200 € de ITP de un piso usado al mismo precio. Por eso la obra nueva requiere más ahorro aunque la cuota mensual sea parecida. Además, el IVA y parte de los pagos se adelantan durante la construcción, a medida que entregas las cantidades a cuenta.
La vivienda protegida (VPO) tiene precios máximos por m² fijados por la Junta y exige inscribirse en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de tu ayuntamiento. Si tus ingresos encajan, merece la pena estar inscrito aunque busques también en el mercado libre.
7. Particularidades andaluzas que conviene revisar
- Viviendas con uso turístico. En Málaga, Sevilla, Cádiz y otros municipios hay limitaciones a nuevas viviendas turísticas. Si compras pensando en alquilar por días, comprueba antes la normativa municipal y los estatutos de la comunidad.
- Casas en suelo rústico y viviendas irregulares. En el interior y en zonas de costa abundan las casas de campo sin licencia o en régimen de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Pide la nota simple, el certificado urbanístico del ayuntamiento y revisa que lo construido coincide con lo inscrito.
- Calor y eficiencia. El certificado energético y el estado de la carpintería pesan más aquí que en otras zonas: una vivienda mal aislada en Sevilla o Córdoba dispara la factura de climatización en verano.
- Plusvalía municipal. La paga el vendedor salvo pacto en contrario. Revisa que el contrato de arras no te la traslade.
Para el resto de partidas que no dependen de la comunidad (notaría, registro, tasación, comisiones), en la guía de gastos de comprar un piso tienes el desglose completo. Si estás comparando con otras regiones, mira cómo cambian los números al comprar vivienda en Madrid, donde el ITP general es del 6 %.
8. Pasos para comprar en Andalucía sin sorpresas
- Calcula tu ahorro real con los tipos de esta guía y con el valor de referencia del Catastro, no solo con el precio anunciado.
- Si tienes 40 años o menos y no llegas al 20 % de entrada, pregunta por el aval de la Junta en al menos dos bancos adheridos antes de buscar piso.
- Comprueba si cumples los requisitos de tipo reducido (edad, valor, título de familia numerosa o certificado de discapacidad vigente en la fecha de la firma).
- Antes de las arras, pide la nota simple, el certificado de deudas de la comunidad y el último recibo del IBI.
- En la visita, revisa humedades, instalación eléctrica y carpintería con nuestro checklist de visita.
- Tras la firma, presenta el modelo 600 en plazo y guarda los justificantes: los necesitarás si aplicas la deducción del IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ITP se paga en Andalucía al comprar un piso en 2026?
El tipo general es del 7 % sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Baja al 6 % para vivienda habitual de hasta 150.000 € y al 3,5 % para menores de 35 años, víctimas de violencia de género o terrorismo y municipios en riesgo de despoblación (hasta 150.000 €), y para familias numerosas o con discapacidad (hasta 250.000 €).
¿Qué ayudas hay para jóvenes que compran vivienda en Andalucía?
Las principales son el tipo de ITP del 3,5 % para menores de 35 años, el aval de la Junta (Garantía Vivienda Andalucía) para menores de 40 años que permite financiar hasta el 95 % con un precio máximo de 295.240 €, el aval ICO estatal y la deducción autonómica del IRPF por inversión en vivienda habitual.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso en Sevilla?
Para un piso usado de 235.000 € con hipoteca al 80 %, unos 65.000 €: 47.000 € de entrada y unos 18.400 € de ITP, notaría, registro, gestoría y tasación. Con el aval de la Junta la entrada baja al 5 % y el ahorro necesario se queda en torno a 30.000 €.
¿Va a bajar el ITP en Andalucía en 2027?
La Junta ha anunciado que el tipo general bajará al 6,75 % en 2027 y que los límites de los tipos reducidos subirán a 200.000 € (300.000 € para familias numerosas y discapacidad). Depende de la aprobación de la ley de presupuestos; hasta que se publique en el BOJA se aplican los tipos actuales.
Sigue leyendo
Información general actualizada a 22 de octubre de 2026 con la normativa de Andalucía vigente y datos de precios de idealista (septiembre de 2026). Los importes son orientativos y los requisitos de tipos reducidos y avales pueden cambiar; confírmalos con la Agencia Tributaria de Andalucía, tu banco o un asesor antes de firmar.