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Comprar vivienda en Madrid: impuestos, ayudas y gastos reales en 2026

Por Equipo Hogar Meta · Actualizado el 14 de octubre de 2026

Comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid cuesta, además del precio, alrededor de un 6,5-7 % en impuestos y gastos: el ITP es del 6 % (5,4 % efectivo si es tu vivienda habitual y no supera los 250.000 €, y 4 % para familias numerosas), y notaría, registro, gestoría y tasación suman entre 1.800 y 2.700 €. Si tienes menos de 40 años, el programa Mi Primera Vivienda puede cubrir hasta el 100 % del precio con aval público, pero los gastos los tendrás que pagar igualmente de tu bolsillo.

1. Qué impuestos pagas al comprar vivienda en Madrid

El impuesto depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. En ambos casos se liquida con el modelo 600 (ITP o AJD) en los 30 días hábiles siguientes a la firma, ante la Comunidad de Madrid. Si quieres comparar con otras regiones, tienes la tabla completa en nuestro artículo sobre el ITP por comunidades autónomas.

Dos detalles que se olvidan con frecuencia:

• La base no es siempre el precio. Hacienda toma el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, pagarás sobre el valor de referencia. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar arras.
• Las bonificaciones exigen vivir en la casa. Si no la habitas en los 12 meses siguientes o no vives en ella al menos 3 años seguidos, tendrás que pagar la diferencia más intereses de demora (salvo las excepciones de la normativa estatal, como un cambio de empleo).

2. Bonificaciones de ITP: quién paga menos

Madrid no tiene un tipo reducido por edad en toda la región. Lo que tiene son tres vías para pagar menos:

• Bonificación del 10 % para vivienda habitual de hasta 250.000 €. La aplicó la Ley 5/2024 de la Comunidad de Madrid. El límite incluye anejos y hasta dos plazas de garaje que se compren con la vivienda. En un piso de 230.000 € supone un ahorro de 1.380 €.
• Tipo del 4 % para familias numerosas. Para la vivienda habitual, sin tope de precio. Si ya tenías otra vivienda habitual, debes venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra.
• Bonificación del 100 % para menores de 35 años que compren vivienda habitual de hasta 250.000 € en municipios de menos de 2.500 habitantes (por ejemplo, buena parte de la Sierra Norte). No es compatible con el 4 % de familia numerosa.

Para hacer los números de tu caso concreto, introduce precio y comunidad en la calculadora de gastos de compra.

3. Mi Primera Vivienda: el aval para financiar hasta el 100 %

El programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid avala la parte del préstamo que el banco normalmente no financia. Desde su lanzamiento en 2022 se han firmado más de 7.000 hipotecas con este aval. Las condiciones publicadas en 2026 son estas:

• Edad: hasta el 100 % de financiación para menores de 40 años; hasta el 95 % entre 40 y 45, y hasta el 90 % entre 45 y 50. Las familias numerosas o monoparentales y quienes hayan tenido o adoptado un hijo ese año no tienen límite de edad.
• Precio máximo: 425.000 € sin impuestos.
• Residencia: al menos dos años seguidos empadronado en la Comunidad de Madrid.
• Vivienda: primera vivienda en propiedad, en la región, y vivir en ella al menos dos años.
• Bancos: nueve entidades adheridas (entre ellas Santander, CaixaBank, Ibercaja, Kutxabank, Abanca, Unicaja, ING, Sabadell y Eurocaja Rural).

El aval no rebaja el precio ni los impuestos: solo reduce la entrada. El banco sigue analizando tu solvencia y, en la práctica, pide que la cuota no supere el 35-40 % de tus ingresos netos. Además existe la línea estatal de avales ICO para menores de 36 años y familias con menores, prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027, con límites de ingresos (4,5 veces el IPREM en el caso general) y de patrimonio. Pregunta en tu banco cuál te encaja, porque las dos no suelen usarse a la vez en la misma operación. Las condiciones cambian con cada convocatoria: confírmalas en la web oficial del programa antes de firmar arras.

4. Precio de la vivienda en Madrid: dónde está cada distrito

Según idealista, la vivienda usada en Madrid capital cerró septiembre de 2026 en 6.458 €/m², un 2,4 % más que un año antes y algo por debajo del máximo de abril (6.619 €/m²). Es más del doble de la media de España (2.930 €/m²). Las mayores subidas se concentran en los distritos más asequibles del sur y el este.

Son precios de oferta, no de cierre; la negociación suele recortar algo, pero en zonas con mucha demanda hay poco margen. Solo una minoría de los anuncios de la región está por debajo de 250.000 €, que es el límite para la bonificación del ITP.

5. Ejemplo real: cuánto necesitas ahorrado en Madrid

Dos compras de vivienda usada como vivienda habitual, con hipoteca del 80 % sin aval. Los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones medias; el AJD de la hipoteca lo paga el banco desde 2018.

Si en el segundo caso fueras familia numerosa, el ITP bajaría al 4 % (16.000 €) y te ahorrarías 8.000 €. Y si compras obra nueva por 400.000 €, pagarías 40.000 € de IVA más 3.000 € de AJD. Tienes el desglose de cada partida en la lista completa de gastos de comprar un piso.

6. Deducciones en el IRPF de Madrid relacionadas con la compra

El tramo autonómico del IRPF incluye varias deducciones que pueden compensar parte del esfuerzo inicial:

• Intereses de hipoteca para jóvenes: 25 % de los intereses pagados por la hipoteca de la vivienda habitual, con un máximo de 1.031 € al año. Revisa el límite de edad y de renta vigente en el manual de la renta de la Comunidad de Madrid.
• Compra de vivienda por nacimiento o adopción: hasta el 10 % del precio, con un límite de 1.546,50 €.
• Municipios de menos de 2.500 habitantes: menores de 35 años pueden deducir el 10 % de lo invertido en la compra y una cantidad adicional por trasladar allí su residencia.

Las deducciones se aplican en la declaración del año siguiente, así que no reducen lo que tienes que ahorrar antes de firmar.

7. Particularidades de comprar en Madrid

• Ventas rápidas: el 11 % de las viviendas vendidas en Madrid a través de idealista en el segundo trimestre de 2026 estuvo menos de una semana anunciada. Llega a la visita con la financiación estudiada y el checklist de visita preparado.
• Valor de referencia alto en algunos barrios: en zonas que han subido poco puede superar el precio pactado. Consúltalo antes de negociar.
• Edificios antiguos: en el centro abundan fincas de principios del siglo XX. Pide la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y las actas de la comunidad para detectar derramas.
• Aplazamiento del ITP: la Comunidad permite pedir el aplazamiento o fraccionamiento del impuesto en determinados casos de vivienda habitual, con intereses. Hay que solicitarlo antes de que termine el plazo de pago.

8. Pasos para comprar en Madrid sin sustos

• Calcula tu presupuesto real: precio + 7 % de gastos + colchón para mudanza y pequeñas obras. Te ayuda nuestra guía sobre cuánto dinero necesitas ahorrado.
• Pide al banco un estudio previo de viabilidad, con o sin aval de Mi Primera Vivienda.
• Consulta el valor de referencia y la nota simple del Registro antes de firmar arras.
• Reserva el tiempo necesario: entre arras y notaría suelen pasar de 30 a 60 días.
• Presenta el modelo 600 en plazo y guarda el justificante para el Registro.

Preguntas frecuentes

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Información general actualizada a 14 de octubre de 2026. Los importes son orientativos; los tipos impositivos pueden cambiar y existen bonificaciones según comunidad autónoma. No sustituye el asesoramiento de un profesional.