Reformar · 9 min de lectura

Reforma integral de un piso de 80 m²: presupuesto por partidas y plazos

Por Equipo Hogar Meta · Actualizado el 8 de octubre de 2026

Una reforma integral de un piso de 80 m² con calidades medias cuesta en España entre 50.000 y 75.000 € + IVA (unos 625-940 €/m²) y tarda entre 10 y 16 semanas de obra, más 2-6 semanas previas de proyecto, presupuestos y permisos. Con acabados básicos puedes quedarte en 36.000-48.000 €; con calidades altas se superan con facilidad los 85.000 €.

1. Precio total de reformar un piso de 80 m² según calidades

La cifra final depende sobre todo de tres cosas: las calidades que elijas, si cambias la distribución (tirar o levantar tabiques, mover la cocina) y si hay que renovar por completo electricidad y fontanería, algo casi obligado en pisos de más de 30-40 años. Estos son los rangos orientativos de mercado en 2026 para una reforma integral, sin IVA y sin mobiliario ni electrodomésticos:

En Madrid, Barcelona, Baleares y las capitales con más demanda los precios se mueven en la parte alta de cada rango; en ciudades medianas y zonas rurales, en la parte baja. Si quieres ver cómo cambian los precios por m² y por calidades en cualquier superficie, lo explicamos en cuánto cuesta reformar un piso en 2026.

2. Presupuesto por partidas: dónde se va el dinero

Este es el desglose típico de una reforma integral de calidad media en un piso de 80 m² (unos 65-70 m² útiles), con un baño completo y un aseo. Te sirve para comparar presupuestos: si una partida sale muy por debajo de este rango, pregunta qué se ha quedado fuera.

Partidas que a menudo no aparecen y conviene preguntar: climatización (de 2.500 € por dos splits a 8.000-12.000 € por aerotermia), electrodomésticos, iluminación decorativa, armarios empotrados completos y la limpieza final de obra.

3. Ejemplo real con números: piso de 80 m² de los años 70

Un piso típico de 80 m² construidos, tres dormitorios, un baño y cocina independiente, sin reformar desde su construcción. El propietario quiere abrir la cocina al salón, convertir el tendedero en aseo y renovar todas las instalaciones con calidades medias.

• Presupuesto de ejecución: 62.000 € sin IVA.
• IVA al 10 % (vivienda habitual de una persona física, materiales por debajo del 40 % de la base): 6.200 €. Al 21 % serían 13.020 €.
• Impuesto de obras (ICIO) y tasa municipal, con un tipo habitual del 3-4 %: unos 2.300 €.
• Electrodomésticos y climatización por splits: 5.500 €.
• Colchón de imprevistos del 10 %: 6.200 €.

Total a prever: unos 82.200 €, es decir, un 33 % más que la cifra de ejecución que aparece en primer lugar en el presupuesto. Es la diferencia que más sorprende a quien reforma por primera vez. Si estás comprando para reformar, suma esta cantidad a la entrada y a los gastos de compra: en cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda tienes el cálculo de la otra mitad.

4. Plazos: cuánto dura la reforma integral, fase a fase

Una empresa organizada termina un piso de 80 m² en 10-12 semanas; lo habitual, contando retrasos de material y coordinación de gremios, es 12-16. Si cambias la distribución o esperas cocina a medida, suma 2-3 semanas.

Pide que el calendario figure en el contrato con una fecha de fin y, si es posible, una penalización por retraso imputable a la empresa. Ten en cuenta que muchas comunidades de propietarios limitan el horario de obra ruidosa y el uso del ascensor para escombros.

5. Permisos, impuestos y ayudas que afectan al precio

• Licencia o declaración responsable. Si no tocas estructura, fachada ni elementos comunes, la mayoría de ayuntamientos tramitan la reforma interior como obra menor o con declaración responsable. Si modificas estructura o la distribución exige proyecto técnico, será obra mayor, con arquitecto y plazos más largos.
• ICIO. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras lo fija cada ayuntamiento con un máximo legal del 4 % sobre el presupuesto de ejecución material, y suele ir acompañado de una tasa de licencia.
• IVA del 10 %. Se aplica a obras de renovación en viviendas cuando el destinatario es una persona física que no actúa como empresario, la vivienda se usa como domicilio particular, la construcción o última rehabilitación terminó hace al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen, el tipo es el 21 %.
• Boletín eléctrico. Si renuevas la instalación, el instalador autorizado debe emitir el certificado de instalación eléctrica; sin él puedes tener problemas con la compañía y el seguro.
• Deducciones en el IRPF por eficiencia energética. El Real Decreto-ley 7/2026 prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2026 las deducciones por obras que reduzcan la demanda de calefacción y refrigeración o el consumo de energía primaria no renovable de la vivienda (20 % y 40 %, con certificado energético antes y después), y hasta el 31 de diciembre de 2027 la de obras en edificios residenciales. Si tu reforma incluye ventanas, aislamiento o aerotermia, consúltalo antes de empezar.

Dedicaremos un artículo a si necesitas licencia de obra para reformar tu piso; mientras tanto, la calculadora de reformas te da una primera cifra con tus metros y calidades.

6. Cómo pagar la reforma sin quedarte expuesto

Desconfía de quien pide el 50 % por adelantado. Un calendario de pagos razonable para una obra de 60.000 € sería:

• Firma del contrato y acopio inicial: 15-20 % (9.000-12.000 €).
• Fin de demoliciones e instalaciones: 25-30 %.
• Fin de solados, alicatados y carpintería: 25-30 %.
• Entrega de llaves: 15-20 %.
• Retención de garantía: 5 % (3.000 €), que se paga al revisar los repasos a los 30-60 días.

Cada pago debe corresponder a trabajo terminado y comprobable. Exige factura con el IVA desglosado: la necesitarás para la deducción fiscal, para la garantía y para justificar mejoras si algún día vendes.

7. Cómo bajar el presupuesto sin estropear el resultado

• Mantén la distribución. No mover cocina ni baños puede ahorrar 4.000-8.000 € en albañilería y saneamiento.
• Invierte en lo que no se ve. Electricidad, fontanería y aislamiento son caros de rehacer después; suelos, pintura o muebles se cambian fácil más adelante.
• Elige el material tú, pero con margen. Comprar el material por tu cuenta a veces sale más barato, pero lo pagarás al 21 % de IVA en tienda y la empresa no responderá por él: compara el total, no solo el precio unitario.
• Compara tres presupuestos con las mismas partidas. Pide mediciones, marca y modelo de los materiales principales y qué incluye cada línea.
• Evita cambios a mitad de obra. Cada modificación genera un precio contradictorio y retrasos: decide acabados antes de empezar.

8. Errores frecuentes al reformar un piso de 80 m²

• Comparar presupuestos por el total sin mirar qué incluye cada uno.
• No prever dónde vivir durante tres o cuatro meses de obra.
• Olvidar avisar a la comunidad y no proteger zonas comunes, con la consiguiente queja o sanción.
• No pedir el seguro de responsabilidad civil de la empresa ni un contrato por escrito.
• Gastar el colchón de imprevistos en mejoras de última hora y quedarse sin margen cuando aparece una tubería de plomo o una viga dañada.

Si tu idea es comprar un piso para reformarlo, revisa también nuestras guías gratuitas para no pasar por alto el estado de las instalaciones en la visita.

Preguntas frecuentes

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Información general actualizada a 8 de octubre de 2026. Los precios son rangos orientativos de mercado en España y varían según ciudad, estado del inmueble y calidades; el ICIO y las tasas dependen de cada ayuntamiento. Pide siempre presupuesto por partidas y consulta la fiscalidad con un profesional.